Eskişehir’in En Pahalı ve En Ucuz Mahalleleri: Aradaki Fark Ne Kadar?
Eskişehir’de aynı büyüklükte bir dairenin fiyatı mahalleye göre milyonlarca lira değişebiliyor. Eylül 2026 güncel ilan ve piyasa verileri karşılaştırıldığında, yeterli verisi bulunan merkez mahalleler arasında Sümer yaklaşık 60 bin TL/m² ile üst sıralarda, Sultandere 75. Yıl ise yaklaşık 23 bin TL/m² ile alt sıralarda yer alıyor.
İki mahalle arasındaki fark metrekarede yaklaşık 37.200 TL. Aynı büyüklükte 100 m² teorik iki daire karşılaştırıldığında fiyat farkı yaklaşık 3,72 milyon TL’ye ulaşıyor.
Eskişehir’de konutun pahalı ve uygun olduğu mahalleler
Karşılaştırmada toplam daire fiyatı yerine m² fiyatını esas aldık. Böylece 70 m² bir daire ile 200 m² bir dairenin doğrudan karşılaştırılmasından kaynaklanan yanıltıcı sonuç azaltılıyor.
| Fiyat grubu | Mahalle | İlçe | Yaklaşık m² fiyatı |
|---|---|---|---|
| Pahalı | Sümer | Odunpazarı | 60.059 TL |
| Pahalı | Aşağı Söğütönü | Tepebaşı | 57.662 TL |
| Pahalı | Batıkent | Tepebaşı | 47.500 TL |
| Uygun | Ömerağa | Tepebaşı | 28.900 TL |
| Uygun | Tunalı | Tepebaşı | 27.630 TL |
| Uygun | Sultandere 75. Yıl | Odunpazarı | 22.859 TL |
Emlakjet’in güncel piyasa verisinde Sümer 60.059 TL/m², Aşağı Söğütönü 57.662 TL/m² ve Tunalı 27.630 TL/m² seviyesinde. Sultandere 75. Yıl için gösterilen değer ise 22.859 TL/m².
100 metrekare evde fark 3,7 milyon TL
Aynı büyüklükte teorik bir konut üzerinden hesap yapıldığında fark daha net görülüyor.
Sümer: 60.059 TL × 100 m² = 6.005.900 TL
Sultandere 75. Yıl: 22.859 TL × 100 m² = 2.285.900 TL
Aradaki fark: 3.720.000 TL
Sümer’deki m² değeri Sultandere 75. Yıl’ın yaklaşık 2,6 katı. Başka bir ifadeyle fark yaklaşık %163 seviyesinde.
Bu hesap, iki mahallede gerçek bir 100 m² dairenin kesin satış bedelini göstermiyor. Bina yaşı, kat, site özellikleri, konum ve dairenin durumu gerçek fiyatı değiştirebilir.
İkinci kaynak aynı farkı destekliyor mu?
Evet. Hepsiemlak’taki güncel satılık daire ilanları da iki uç arasındaki farkı destekliyor.
Sümer’de 31 aktif satılık daire bulunurken listede 115 m² için 5,5 milyon TL, 125 m² için 7,5 milyon TL ve 145 m² için 8,2 milyon TL gibi ilanlar yer alıyor. Güncel ilanların m² değerleri incelendiğinde fiyatların önemli bölümünün 50-60 bin TL/m² ve üzerinde toplandığı görülüyor.
Sultandere 75. Yıl’da ise aynı portalda 40 satılık daire ilanı bulunuyor. Örneğin 100 m² daireler yaklaşık 2,05-2,50 milyon TL, 130-135 m² daireler ise yaklaşık 2,3-2,8 milyon TL seviyelerinde listeleniyor.
ESSKİŞEHİR’in bu ilanlardan yaptığı m² örneklem kontrolünde Sümer’de yaklaşık 59 bin TL/m², Sultandere’de ise yaklaşık 22 bin TL/m² çevresinde bir medyan oluşuyor. Yani farklı bir ilan portalı da ana sonucu büyük ölçüde doğruluyor.
Aşağı Söğütönü de üst sıralarda
Sümer tek başına pahalı bir bölge değil. Aşağı Söğütönü’nde güncel piyasa göstergesi 57.662 TL/m² seviyesinde. Hepsiemlak’ta da mahallede 23 satılık daire ilanı bulunuyor; sıfır ve site içindeki konutların önemli bölümü 8-14,5 milyon TL arasında listelenmiş durumda.
Bu tablo, Eskişehir’de yüksek fiyatların yalnız şehir merkezinin eski prestij mahallelerinde değil, yeni ve site tipi konut stokunun yoğun olduğu gelişim bölgelerinde de görülebildiğini gösteriyor.
Sahibinden.com verisini neden tabloya koymadık?
sahibinden.com’un Emlak Endeksi mahalle düzeyinde son dört yıllık ilan verisini istatistiksel modelle değerlendiriyor ve sonuçları aylık güncelliyor. İlan sayısı yetersiz veya veri sağlıksızsa ilgili mahalle için sonuç yayımlanmıyor.
Ancak güncel mahalle bazlı endeks değerleri açık web aramasında doğrulanabilir şekilde görüntülenemediği için, sahibinden adına sayı üretmedik. Metodolojisini karşılaştırmanın güvenilirlik kontrolünde kullandık.
Emlak.net tarafında da aynı tarihte mahalle bazında toplu ve karşılaştırılabilir m² fiyat serisine açık aramadan ulaşılamadı. Bu nedenle yalnız tekil ilanlardan “mahalle ortalaması” çıkarılmadı.
“En ucuz mahalle” ifadesinde neden sınır koyuyoruz?
Eskişehir’in bütün il sınırlarında çok az konut ilanı bulunan kırsal veya periferik mahalleler de var. Bir mahallede yalnız bir veya iki ilan bulunması, tek bir konutun bütün mahallenin ortalamasını belirlemesine neden olabilir.
Bu nedenle bu araştırmadaki “en pahalı” ve “en ucuz” ifadeleri, Odunpazarı ve Tepebaşı’nda karşılaştırılabilir aktif satılık daire verisi bulunan merkez mahalleleri ifade ediyor.
Verilerin ortak sonucu net: Eskişehir’de mahalle seçimi yalnız konumu değil, aynı büyüklükte bir konut için ödenecek bedeli de ciddi biçimde değiştiriyor. Güncel göstergelerde 100 m² standart bir daire üzerinden fark yaklaşık 3,7 milyon TL’ye kadar çıkıyor.
Kaynaklar
- Emlakjet, Sümer Mahallesi güncel emlak piyasası verileri.
- Emlakjet, Sultandere 75. Yıl Mahallesi güncel emlak piyasası verileri.
- Emlakjet, Aşağı Söğütönü ve Tunalı mahalle verileri.
- Hepsiemlak, Sümer ve Sultandere 75. Yıl güncel satılık daire ilanları.
- sahibinden.com, Emlak Endeksi metodolojisi.
