Eskişehir’de En Ucuz Kiralar Hangi Mahallelerde? 2026 Mahalle Mahalle Liste
Eskişehir’de uygun fiyatlı kiralık ev arayanların karşısına 2026 verilerinde özellikle Sultandere, Yenikent ve Şirintepe çıkıyor. Ancak “Eskişehir’in en ucuz mahallesi”ni tek bir ilana bakarak belirlemek doğru değil. Aynı mahallede dairenin büyüklüğü, bina yaşı, katı ve site içinde olup olmaması kirayı binlerce lira değiştirebiliyor.
3 Eylül 2026 itibarıyla güncel kiralık ilanlar incelendiğinde Sultandere’de 12 bin TL, Yenikent’te 13 bin TL ve Şirintepe’de 13 bin 250 TL seviyesinde 2+1 ilan örnekleri görülüyor. Şirintepe’nin farkı ise yalnızca düşük fiyat değil; 2+1 kategorisinde 27 aktif ilanla kiracıya daha fazla seçenek sunması.
Portalın mahalle bazlı m² değerlendirmesi de tabloyu destekliyor. Hepsiemlak, Odunpazarı’nda m² kira açısından uygun mahalleleri Sultandere, Şarkiye ve Yenikent; Tepebaşı’nda ise Işıklar, Hisar ve Ömerağa olarak sıralıyor.
Bu araştırmada bu nedenle yalnızca en düşük ilan fiyatını değil, benzer daire tipi, ilan sayısı ve mahalle bazlı fiyat göstergelerini birlikte değerlendirdik.
Eskişehir’de en ucuz kiralık evler hangi mahallelerde?
Karşılaştırmayı mümkün olduğunca 2+1 daireler üzerinden yapmak daha sağlıklı. Çünkü 50 m² bir 1+1 apartla 130 m² bir 3+1 aile dairesinin aylık kirasını doğrudan karşılaştırmak mahalle sıralamasını yanıltabilir.
3 Eylül 2026 itibarıyla doğrulanabilen ilanlardan ortaya çıkan tablo şöyle:
| Mahalle | İlçe | Güncel 2+1 düşük ilan örnekleri | İlan hacmi | Veri güveni |
|---|---|---|---|---|
| Sultandere 75. Yıl | Odunpazarı | 12.000–14.000 TL | Düşük | Orta |
| Yenikent | Odunpazarı | 13.000–14.000 TL | Orta | Yüksek |
| Şirintepe | Tepebaşı | 13.250–20.000 TL | Yüksek | Yüksek |
| Ömerağa | Tepebaşı | 15.000–22.000 TL | Orta | Orta |
| Emek | Odunpazarı | 15.500 TL’den başlayan örnekler | Yüksek | Yüksek |
| Erenköy | Odunpazarı | 16.000–18.500 TL | Düşük | Düşük |
| 71 Evler | Odunpazarı | 17.500–22.500 TL | Yüksek | Yüksek |
Tablodaki rakamlar mahallelerin ortalama kira bedelleri değildir. Belirtilen tarihte portalda görülen aktif veya yakın tarihli ilan örneklerini gösterir.
Sıralamayı nasıl hazırladık?
Kiralık konut piyasasında “en ucuz mahalle” araştırmasının en büyük sorunu tekil ilanlardır.
Bir mahallede 10 bin TL’ye bir daire bulunması, o mahallede kiraların genel olarak 10 bin TL olduğu anlamına gelmez. Daire bodrum katta olabilir, çok eski olabilir veya aynı fiyat seviyesinde yalnızca tek bir seçenek bulunabilir.
Bu nedenle ESSKİŞEHİR araştırmasında dört kriter kullanıldı:
- Mümkün olduğunca aynı oda tipindeki daireler karşılaştırıldı.
- Tekil en düşük fiyat yerine birden fazla güncel ilan dikkate alındı.
- Aktif ilan sayısı düşük mahalleler ayrıca işaretlendi.
- Portalın mahalle bazlı m² kira değerlendirmesi kontrol edildi.
Bu yöntem yine de TÜİK veya belediye tarafından yayımlanmış resmî bir mahalle kira istatistiği değildir. İlan piyasasının 3 Eylül 2026 tarihindeki görünümünü gösterir.
Odunpazarı’nda en ucuz kiralar hangi mahallelerde?
Hepsiemlak’ın güncel ilçe değerlendirmesinde Odunpazarı’nın m² bazında en uygun üç mahallesi Sultandere, Şarkiye ve Yenikent olarak gösteriliyor. Portal, Odunpazarı genelinde kiralık daire ortalamasını 19 bin 900 TL seviyesinde veriyor.
İlan bazlı incelemede özellikle Sultandere ve Yenikent düşük 2+1 fiyatlarıyla öne çıkıyor.
Sultandere 75. Yıl: 12 bin TL’den 2+1 örneği
Sultandere 75. Yıl Mahallesi, bu araştırmadaki en düşük 2+1 örneklerinden birine sahip.
Ağustos 2026 tarihli ilanlarda 82 m² büyüklüğündeki 2+1 bir daire 12 bin TL, 90 m² başka bir 2+1 ise 13 bin 500 TL olarak listelendi. 95-110 m² büyüklüğündeki başka 2+1 örneklerinde 14 bin TL seviyesi görülüyor.
Bununla birlikte mahalledeki kiralık ilan sayısı Yenikent, Emek veya 71 Evler kadar yüksek değil.
Bu nedenle Sultandere için en doğru tanım:
“Düşük fiyatlı örnekleri ve düşük m² kira seviyesiyle öne çıkan, ancak ilan arzı sınırlı mahallelerden biri.”
Yenikent: düşük fiyat ile daha güçlü veri bir arada
Yenikent’in farkı, düşük kira seviyesinin birden fazla benzer dairede görülmesi.
Ağustos sonundaki 2+1 ilanlarda 95 m² dairelerde 13 bin TL, 13 bin 250 TL ve 14 bin TL seviyeleri bulunuyor. Mahalleye özel 2+1 aramasında yaklaşık 13 aktif ilan görülmesi, tek bir düşük ilan üzerinden değerlendirme yapılması riskini azaltıyor.
Portalın Odunpazarı m² kira değerlendirmesinde Yenikent’in de en uygun mahalleler arasında bulunması bu sonucu destekliyor.
Bu nedenle uygun kira arayanlar açısından Yenikent, mevcut verilerde en güçlü seçeneklerden biri.
Emek: aynı mahallede 15 bin TL de var, 32 bin TL de
Emek Mahallesi’nde fiyat dağılımı çok daha geniş.
2 Eylül 2026 itibarıyla mahallede 82 kiralık daire ilanı bulunuyor. 2+1 örneklerde zemin kattaki 80 m² bir daire 15 bin 500 TL, 95 m² başka bir daire 16 bin 500 TL seviyesindeyken sıfır bina ve havuzlu site içindeki 110 m² 2+1 daire 32 bin TL olarak listeleniyor.
Bu fark Emek için önemli bir sonucu ortaya çıkarıyor:
Mahalle adı tek başına kira seviyesini açıklamıyor.
Bina yaşı, sitenin özellikleri ve dairenin katı aynı mahallede kirayı iki katına yakın değiştirebiliyor.
71 Evler: seçenek çok, ancak en düşük grup değil
71 Evler’de ilan arzı oldukça yüksek. 3 Eylül 2026 itibarıyla kiralık daire kategorisinde 88 ilan bulunuyor.
Güncel 2+1 örneklerinde:
- 100 m², 11 yaşında daire: 17.500 TL
- 105 m², 3 yaşında daire: 22.500 TL
seviyeleri görülüyor.
Bu nedenle 71 Evler, Sultandere veya Yenikent kadar düşük fiyatlı görünmüyor. Buna karşılık yüksek ilan arzı nedeniyle kiracıların farklı bütçelerde seçenek bulma ihtimali daha yüksek.
Erenköy: uygun örnek var ama veri az
Erenköy’de 2 Eylül 2026 tarihli 95 m² 2+1 bir TOKİ dairesi 16 bin TL, 100 m² başka bir 2+1 ise 18 bin 500 TL seviyesinde.
Ancak mahalle sayfasında yalnızca 6 kiralık daire bulunması önemli bir sınırlama.
Dolayısıyla Erenköy’ü kesin bir fiyat sıralamasına yerleştirmek yerine “veri hacmi düşük uygun alternatif” olarak değerlendirmek daha doğru.
Tepebaşı’nda en ucuz kiralar hangi mahallelerde?
Hepsiemlak’ın güncel Tepebaşı değerlendirmesinde m² kira fiyatına göre ilçenin en uygun mahalleleri Işıklar, Hisar ve Ömerağa olarak gösteriliyor. Tepebaşı genel kiralık daire ortalaması ise 23 bin 150 TL seviyesinde.
Ancak ilan piyasasında Şirintepe ayrıca öne çıkıyor. Bunun nedeni düşük fiyatlı dairelerle birlikte çok daha yüksek ilan hacmi sunması.
Şirintepe: düşük fiyat ve yüksek ilan arzı birlikte
Şirintepe bu araştırmanın en dikkat çekici mahallelerinden biri.
3 Eylül 2026 itibarıyla yalnızca 2+1 kiralık daire kategorisinde 27 ilan bulunuyor.
Güncel örneklerde:
- 100 m² bodrum/zemin 2+1: 13.250 TL
- 80 m² zemin 2+1: 14.000 TL
- 85 m² 2+1: 16.000 TL
- 75 m² sıfır bina 2+1: 18.000 TL
- 90-100 m² bazı 2+1 daireler: 20.000 TL
seviyeleri görülüyor.
13 bin 250 TL’lik örneğin bodrum ve zemin kat niteliğinde olması özellikle önemli. En düşük fiyatı görüp mahallenin tamamı için aynı sonucu çıkarmamak gerekiyor.
Buna rağmen Şirintepe’de 27 adet 2+1 ilan bulunması, mahalleyi uygun fiyatlı ev arayanlar için güçlü bir alternatif haline getiriyor.
Işıklar: m² bazında ucuz ancak veri sınırlı
Işıklar, Tepebaşı’nın m² bazında uygun mahallelerinden biri.
Ancak erişilebilen mahalle sayfasında yalnızca 7 kiralık ilan bulunuyor. Örneklerde 50 m² bir 1+1 12 bin TL, 125 m² bir 3+1 ise 17 bin TL seviyesinde.
Buradaki sorun farklı konut tiplerinin bulunması ve ilan hacminin düşük olması.
Bu nedenle Işıklar’ın m² bazında uygun olduğu söylenebilir ancak güncel 2+1 verisi üzerinden “Tepebaşı’nın en ucuz mahallesi” sonucu çıkarmak için yeterli veri yok.
Ömerağa: m² fiyatı düşük, toplam kira değişken
Ömerağa’da Eylül başında 20’nin üzerinde kiralık ilan bulunuyor.
1+1 dairelerde 15 bin TL, 2+1 dairelerde ise 15 bin TL’den başlayıp 19 bin, 20 bin ve 22 bin TL seviyelerine çıkan ilan örnekleri görülüyor.
Portalın Tepebaşı m² değerlendirmesinde Ömerağa’yı en uygun mahalleler arasında göstermesine rağmen toplam aylık kira her zaman Yenikent veya Sultandere’den düşük değil.
Bu durum önemli bir farkı ortaya koyuyor:
Metrekare fiyatı düşük mahalle ile toplam kira bedeli düşük mahalle aynı şey olmayabilir.
Peki Eskişehir’in en ucuz mahallesi hangisi?
Mevcut veriler tek bir mahalleyi tartışmasız biçimde “Eskişehir’in en ucuzu” ilan etmeye yetmiyor.
Bunun yerine üç farklı sonuç çıkarmak daha doğru:
En düşük 2+1 ilan örneklerinden biri: Sultandere
Ağustos ayında 12 bin TL seviyesinde 2+1 örneği bulunuyor. Portalın m² değerlendirmesinde de Sultandere Odunpazarı’nın uygun mahalleleri arasında.
Düşük kira ve daha güçlü veri dengesi: Yenikent
Benzer büyüklükte birden fazla 2+1 dairenin 13-14 bin TL bandında görülmesi ve Yenikent’in m² bazında uygun mahalleler arasında yer alması sonucu daha güçlü hale getiriyor.
En fazla uygun fiyatlı seçeneklerden biri: Şirintepe
Şirintepe’de en düşük 2+1 örneği 13 bin 250 TL. Fakat daha önemlisi aynı kategoride 27 ilan bulunması. Bu nedenle düşük fiyatlı bir daire bulma ihtimali, birkaç ilan bulunan mahallelere göre daha yüksek olabilir.
Ucuz kira arayan biri için hangi mahalle daha mantıklı?
Yalnızca en düşük kira bedelini dikkate almak yeterli değil.
| İhtiyaç | Öne çıkan seçenek | Neden? |
|---|---|---|
| En düşük 2+1 örneklerini arayan | Sultandere | 12–14 bin TL seviyesinde örnekler |
| Fiyat + veri güveni isteyen | Yenikent | Benzer 2+1 ilanlarında düşük fiyatlar |
| Çok sayıda seçenek görmek isteyen | Şirintepe | 27 adet 2+1 ilan |
| Yüksek konut arzı isteyen | Emek / 71 Evler | 80’in üzerinde kiralık ilan |
| Tepebaşı’nda m² avantajı arayan | Işıklar / Ömerağa | Portalın m² endeksinde uygun bölgeler |
Bu tablo bir “en iyi mahalle” sıralaması değildir. Kiracının iş yerine, üniversiteye veya günlük kullandığı güzergâhlara göre en ekonomik seçenek değişebilir.
Öğrenciler için ucuz kira hangi mahallelerde?
Öğrenciler açısından yalnızca kira bedeline bakmak daha da yanıltıcı olabilir.
Örneğin üniversiteye yakın bir evin kirası daha yüksek olsa bile günlük ulaşım süresini ve ulaşım giderini azaltabilir. Daha uzak bir mahallede düşük kira ödeyen öğrenci ise her gün aktarmalı ulaşım kullanmak zorunda kalabilir.
Öğrenciler için özellikle:
- kira,
- ev arkadaşıyla paylaşılabilirlik,
- üniversiteye ulaşım,
- tramvay ve otobüs erişimi,
- evin eşyalı olup olmaması,
- doğalgaz ve aidat giderleri
birlikte değerlendirilmeli.
ESSKİŞEHİR’in “Eskişehir’de Öğrenci Olmanın Aylık Maliyeti 2026” araştırmasında da ev paylaşımının kira yükünü ciddi biçimde düşürdüğü görülüyor.
En düşük kira her zaman en ucuz yaşam anlamına gelir mi?
Hayır.
Örneğin aylık 13 bin TL’ye bulunan eski bir daire ile 16 bin TL’ye bulunan daha yeni bir dairenin toplam yıllık yaşam maliyeti arasındaki fark yalnızca 3 bin TL olmayabilir.
Eski ve kötü yalıtımlı bir ev:
- daha yüksek doğalgaz tüketebilir,
- rutubet sorunu oluşturabilir,
- ek tadilat veya eşya masrafı gerektirebilir.
Benzer şekilde site içindeki düşük kiralı bir dairenin yüksek aidatı olabilir.
Bu nedenle kiralık ev karşılaştırırken şu hesap daha anlamlıdır:
Kira + aidat + ulaşım + ısınma + başlangıç giderleri
Sadece ilan ekranında görülen kira bedeli toplam yaşam maliyetini göstermeyebilir.
Çok ucuz kiralık ilanlarda nelere dikkat edilmeli?
Mahalledeki diğer benzer dairelerden belirgin biçimde düşük fiyatlı ilanlarda şu noktalar kontrol edilmeli:
- Daire bodrum veya zemin katta mı?
- Bina kaç yaşında?
- Isınma sistemi nedir?
- Daire eşyalı mı?
- Aidat ne kadar?
- Depozito kaç kira?
- Emlak hizmet bedeli var mı?
- Rutubet veya yalıtım problemi bulunuyor mu?
- Toplu taşımaya yürüme mesafesi ne kadar?
- Dairenin gerçek kullanım alanı kaç m²?
- İlan güncel mi?
Şirintepe’deki 13 bin 250 TL’lik 2+1 örneğinin bodrum ve zemin kat olarak belirtilmesi, düşük fiyatın neden tek başına değerlendirilmemesi gerektiğinin somut örneklerinden biri.
Eskişehir’de kiralar ilçeye göre nasıl değişiyor?
Hepsiemlak’ın güncel verilerinde Odunpazarı kiralık daire ortalaması 19 bin 900 TL, Tepebaşı ise 23 bin 150 TL seviyesinde gösteriliyor.
Bu değerler mahalle bazında büyük farklılıkları gizleyebilir.
Örneğin Odunpazarı’nda Sultandere ve Yenikent daha düşük fiyatlarla öne çıkarken; Tepebaşı’nda Şirintepe’de düşük fiyatlı daireler bulunmasına rağmen aynı mahallede 40 bin TL seviyesine çıkan 2+1 ilanlar da görülebiliyor.
Dolayısıyla ilçe ortalamasından çok mahalle + daire tipi + bina özelliği üçlüsüne bakmak gerekiyor.
2026’da Eskişehir’de uygun kiralık ev arayanlar için sonuç
3 Eylül 2026 tarihli veriler, Eskişehir’de uygun kiralık ev arayanlar için tek bir mahalleden ziyade birkaç farklı seçeneğin öne çıktığını gösteriyor.
Sultandere, doğrulanabilen en düşük 2+1 örneklerinden bazılarına sahip.
Yenikent, 13-14 bin TL seviyesindeki benzer 2+1 ilanları ve düşük m² fiyatıyla fiyat-veri dengesi açısından güçlü görünüyor.
Şirintepe, 13 bin 250 TL’den başlayan 2+1 örneğinin yanında yüksek ilan hacmiyle dikkat çekiyor.
Emek ve 71 Evler daha yüksek başlangıç fiyatlarına rağmen geniş kiralık konut arzı nedeniyle alternatif sayısını artırıyor.
Işıklar ve Ömerağa ise Tepebaşı’nda m² kira fiyatlarının görece düşük olduğu mahalleler arasında.
Ancak bu sonuçların hiçbiri “Eskişehir’in kesin en ucuz mahallesi X” şeklinde okunmamalı. İlanlar sürekli değişiyor ve burada kullanılan rakamlar gerçekleşmiş kira sözleşmelerinin değil, 3 Eylül 2026 itibarıyla erişilebilen ilan piyasasının fotoğrafını gösteriyor.
Kaynaklar
- Hepsiemlak, Odunpazarı kiralık daire endeksi ve mahalle değerlendirmesi. Odunpazarı ortalama kira bedeli ile Sultandere, Şarkiye ve Yenikent’in m² bazında uygun mahalleler olduğu bilgisi.
- Hepsiemlak, Tepebaşı kiralık daire endeksi ve mahalle değerlendirmesi. Tepebaşı ortalama kira bedeli ile Işıklar, Hisar ve Ömerağa’nın m² bazında uygun mahalleler olduğu bilgisi.
- Hepsiemlak, Sultandere 75. Yıl 2+1 ve kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, Yenikent 2+1 kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, Şirintepe 2+1 kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, Emek Mahallesi kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, 71 Evler kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, Erenköy kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, Işıklar kiralık daire ilanları.
- Hepsiemlak, Ömerağa kiralık daire ilanları.
